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潘石屹:不看好中国的住宅市场

来源:新浪地产  发布时间:2014-05-16 09:03:28  浏览次数:343
    

 进入2014年,中国楼市“衰”声一片:中小房企破产、开发商资金链断裂、楼盘降价走量、地方政府松绑限购、购房者观望情绪渐浓……对于楼市走向,业内也在发出不同的声音,财政部财政科学研究所所长贾康称表示多数城市房价还在涨,说楼市崩溃是危言耸听;而网传的“毛大庆演讲稿”虽被郁亮“救火否认”,但详实的数据仍让大众相信其对楼市的悲观预期有一定可信度。

  近日,潘石屹在接受凤凰财经专访时表示,SOHO一直不看好中国的住宅市场,不管是以前还是以后。而至于房价是上行还是下行,“狡猾”的潘石屹延续其一贯的“谨慎打法”:聪明人会自己去做判断,坚决不做预测房价的“巫婆”。

  房价会不会跌?聪明人自有判断

  主持人刚抛出“房价”这个话题就被潘石屹泼了冷水:我基本上不直接回答这个问题,回答这个问题多傻,跟巫婆一样。他更愿意从土地供应、需求、货币政策等影响房价的因素方面分析,至于房价到底如何发展,他说聪明人自会做出判断。

  潘石屹认为,如今地王频出,实际是反映出土地供应在减少,物以稀为贵才会出现地王。目前的土地供应不能满足房地产市场的需求,也不能满足城市化进程的要求。然而一些政策的实施是可以增加土地供应的。他举例称,若十八届三中全会中提到的“农村的建设用地和城市的建设用地同权”能够变成政策实施开来,会增加很大的土地供应。北京的CBD有3.99平方公里,而北京的农村建设用地有1006平方公里,相当于250多个CBD,所以供应量是非常大的。

  至于需求方面,潘石屹认为2014年将发生变化,好多闲房子会腾出来,这主要看不动产登记与房产税能不能实施。他介绍,北京有几个楼盘,现在抛房子的价格低得不得了,可能跟不动产的登记政策有关系。若房产税出台,也会把一些多余的房子挤出来,让社会资源充分流通利用。

  2006年以来,央行一直实施宽松的货币政策,不仅房价,鸡蛋价格也跟货币曲线基本重合。外界认为,央行不断放水注入流动性,必然推高房价。谈到未来的货币政策,潘石屹表示,种种迹象表明,太宽松的货币政策将不会出现。货币政策收紧,住房贷款得不到保障,也将压缩一部分的购房需求。

  综合三方面因素,房价往下走的面是不是更大呢?潘石屹狡猾“躲过一劫”,答案由聪明人自己判断。

  不看好中国的住宅市场

  除了房价这个老生常谈的话题,潘石屹也聊到了他的SOHO中国。2014年年初,SOHO中国抛售上海项目,被人解读为是潘石屹看空房价的举措。对此,潘石屹说我们一直不看好中国的住宅市场。2004年,SOHO中国宣布从住宅地产转向商业地产,他的想法很简单:避开调控。因为潘石屹认为,住宅市场非常政治化,只要是住宅,政府就会不断出台政策进行干预。

  不看好中国的住宅市场有两方面原因,一是资金回报率偏低,二是房价猛涨很难维系。SOHO看好北京、上海一线城市的商业地产,因为写字楼的价位相对合适,并有5%-6%的租金回报率,而住宅的租金回报率仅有1%。同时,宽松的货币政策或将结束,开发商只得通过其他金融产品来获得资金,资金的成本提高。潘石屹还说,一部分财富管理公司以较高的利率发行产品,获得的抵押资产质量不高,但体量非常大,这个泡沫短用不了多长时间就会破灭。

  商业地产有没有泡沫呢?潘石屹表示,不要说三四线城市,一些二线城市他们也不看好。但是目前商业地产的泡沫还没有变成社会泡沫,所以即使泡沫破灭,后果也将由开发商自己来承担。


关键字: 潘石屹  
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